１．対象不動産の調査・買取金額の査定
査定してもらう不動産会社を決めたら、早速査定してもらっていいのですが、その前に事前準備としてやっておいた方がいいこともあります。
それが対象不動産の売却時の相場を調べることです。
一般的に不動産買取の場合は、仲介による不動産売却に比べて60～80％と言われています。ですが売却相場を知らなければ、査定で提示された金額が一般的な金額として妥当なのかどうかが判断できません。
売却時の相場を調べる方法は、不動産買取の相場は市場価格の60％【損しないためのポイントを解説】で解説していますので参考にしてください。
もし相場よりも低い価格で提示されたときはその理由を尋ねるようにしましょう。
不動産の売却は立地や物件の状態など、近いものはあっても同じものは１つもあります。何が原因で相場よりも安くなっているのか、を明確に答えてもらえるかが１つの判断する目安になります。
また査定のみでは売買契約は締結されていないので、金額に納得できない場合は他の会社を探すこともできます。
実際の査定では机上査定と訪問査定の２種類があります。
ただ、不動産の査定は実際の立地状況や現物を目で見ないことには正確な査定が難しいです。インターネットの一括見積では机上査定と訪問査定のどちらかを選べるようなものもありますが、基本的には訪問査定を選ぶほうがスムーズに進みます。
訪問査定では、実際の敷地の間口や奥行き、前面道路の幅などを計測して、法務局で謄本をみて権利関係を確認し、市役所で法令関係などを調べます。
そして周辺で売却された物件の金額や現在売り出し中の物件、不動産市場での取引状況などを参考にして買取ができるかどうか、そして買取が出来る場合はそのときの価格が提案されます。
※弊社でも査定を受け付けております。無料にてご対応しますので、お気軽にお問合わせください。
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２．買取金額の決定
提示された買取価格に納得がいけば、そのまま契約を進めます。
買取金額に納得できない場合は、査定価額について交渉もできますが、交渉材料となる不動産仲介の場合での売却査定額や、周辺の相場価格、過去の似たような不動産での取引事例を集めて持っておくことが大切です。
一般的な不動産会社であれば、査定の根拠である細かい項目が書かれた査定書がもらえるのでそれを見ながら、あなたが集めた交渉材料とも比べながら、気になった点を確認するようにしましょう。
３．物件引き渡し条件の確認
買取金額が決定した後、実際に売却するまでのスケジュールや、それまでに用意する書類の確認、物件引渡し時の細かな条件などを打ち合わせします。
すでに家にある家具は処分する必要があるのかどうか、処分しなくていい場合でも、その処分にかかった費用はどちらが持つのかなどは明確にしておかなければ、あとから予想外の請求が来るなどトラブルのもとです。
また契約を締結するとまず手付金が支払われますが、その後の売却代金の残金がどのタイミングで入金されるかも確認します。１週間後には入金されると思っていたのに、よく確認してみると翌月末だったというようなこともありえます。
気持ちよく不動産買取を完了させるためにも、上記のような内容は事前に、必ず確認しておきましょう。
４．売買契約書の締結
物件引き渡し条件なども確認し終えたら、お互いに合意した買取価格での売買契約を締結します。契約を結ぶときには、不動産会社の担当者が契約書や契約約款などを読み上げて、契約内容の最終確認をします。
そして契約書に署名、押印して、契約書を完成させます。このとき、手付金も受け取ります。
売買契約を結んだあとにやむを得ない事情で契約解除することになったとしても、そのときは手付金の倍返しが原則となっているので、契約時に不明な点や疑問な点があれば、どんな些細なことでも確認するようにしましょう。
決済日までに必要書類を揃え、公共料金の清算や引越しの手配などを済ませます。もし住宅ローンなどの抵当権がついている場合は、抵当権抹消の準備もしておく必要があります。このとき金融機関との打ち合わせも発生しますが、代わりに交渉してくれたりサポートしてくれたりする不動産会社がほとんどなので、一度相談してみてください。
５．入金、引き渡し
売買代金の残金の受取は、基本的に引渡し時です。
当日は司法書士が必要書類を確認し、売買代金の残金や固定資産税などの各種精算金を受取ります。同時に鍵やその他関係書類を渡して、不動産買取の取引は完了です。
不動産買取は、契約を結んで入金されるまで早いことが大きなメリットですが、その分必要書類の用意や引き渡しの準備などで慌ただしくなると思います。そのことも踏まえて、不動産会社と相談しながら取引を進めていきましょう。
また売却したことで税金の支払い義務が発生する場合もあるかもしれないですが、不動産会社によっては無料で相談にのってくれるところもあります。税金面が不安な場合も確認してみてください。※弊社もこの点は無料にてアドバイス可能です。
契約時に必要なもの
- 身分証明書
運転免許証やパスポート等です。共有名義の不動産の場合は、全員分必要です。 - 実印
印鑑登録している印鑑です。これも共有名義の不動産の場合は、全員分必要になります。 - 印鑑証明書
引き渡し時点で発行から３ヶ月以内のものです。これも共有名義の不動産の場合は全員分必要になります。 - 権利証／登録識別情報
不動産の所有者・情報確認、所有権移転登記に使います。 - 住民票
現住所と登記上の住所が異なる場合に必要です。引き渡し時点で発行から3ヶ月以内のものです。これも共有名義の不動産の場合は全員分必要になります。 - 固定資産税納税通知書／評価証明書
固定資産税、都市計画税の税額確認に使います。 - ローン残高証明書
住宅ローンを利用中の場合に必要です。ローン残高の証明として使います。 - 土地測量図面
売却する地点がどこからどこまでか、明確にするために使います。必須ではないですが、一戸建てや土地の売買の場合には近所トラブルを避けるためにもあったほうがいいです。 - 建築確認済証・検査済証
戸建ての建築が法律に則って行われた証明として使います。必須ではないですが、一戸建てや土地の売却の場合にあった方がいいです。 - 購入時のパンフレット
物件の参考情報としてあるといいです。